國際情勢不佳＋選舉政策變數大
北房市 第4季恐持續冷清
撰文者：彭媁琳
▲昏黃天空下的台北地區，房地產市場也黯淡無光，交易量自奢侈稅上路後逐月下滑。（攝影者．楊文財）
秋風才剛剛在9月份吹起，但是大台北地區的房地產市場卻一片冷颼颼，不但新建案在928黃金檔期的推案量腰斬一半，台北市和新北市的二手屋買賣交易量也自奢侈稅上路之後逐月下滑。多數專家認為，不光是國際金融情勢影響了民眾購屋意願，國內選舉不確定因素和奢侈稅效應，也會讓今年第4季房產市場繼續冷清。
但是10月份更值得注意的政策指標，則是房屋實價登記和實價課稅的議題，因為這不但是未來政府要落實居住正義的最重要政策，也是影響投資客和一般自住客買屋決策的關鍵因素。
什麼是實價課稅？就是房地產課稅的依據是實際交易價格，而非目前的房屋評定現值和土地公告現值等2項標準。因為這2項標準都和實際交易價格有不小的落差，土地公告現值約只有實際交易價格的8成左右，在部分熱門地段甚至更低，給予炒作和規避賦稅的空間。
落實居住正義
實質效果待觀察
因此，藍綠兩黨總統候選人都把落實居住正義，納入競選政見當中。民進黨主席蔡英文在8月份宣布希望推動不動產交易價格登記制度，並建立透明的不動產交易價格資料庫，接著依據資料庫數據，逐步推動實價課稅政策，降低投機客炒作空間。
總統馬英九也在10月份宣布，要透過立法手段，落實不動產交易透明化，完成不動產交易實價課稅。內政部和財政部預計，今年內可以完成實價登記的立法工作，約3～5年後落實實價課稅的政策。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，實施實價課稅政策後，將讓交易資訊與價格透明化，投資客持有房產的成本提高，確實會讓想買屋投資者下手前多一層考慮。但在實施實價課稅前，還必須要先推動實價登記，獲得確實的交易資料後，才能進行課稅，因此這項政策對市場影響的時間點還有待觀察。
目前全台灣約有800萬棟不動產，每年交易數量約40萬筆，政府現在為了稽徵奢侈稅，特別留意其中約2萬筆短期買賣的交易資訊，但這只占約5%的交易，其他95%的交易，何時才能落實實價登記，恐怕也得花上好幾年的時間。
自6月份奢侈稅上路以來，台北市和新北市的房屋買賣交易量持續低迷，台北市房屋買賣交易登記棟數從1月份的7,051棟，衰退到9月份的3,506棟，是金融海嘯以來的次低。
▲台北市9月成交量創2008年金融海嘯以來次低
信義房屋不動產企畫研究室指出，即使在2008年金融風暴影響最慘重的時期，台北市的房屋成交棟數也沒有出現連續3個月都低於4,000棟的情形，而今年7～9月份的房屋買賣移轉棟數都只維持在3,500～3,600棟之間，顯示出今年台北市房地產市場確實是近年來最慘淡的一年。
▲6月奢侈稅上路後，新北市成交量較不活絡
在交易價格方面，信義房屋企研室指出，台北市的房價指數自3月份奢侈稅宣布以來的7個月，就始終處於高檔盤整的狀態，單月的波動不超過1%，9月份指數略微上升0.8%。儘管成交量稍微萎縮，但還沒有低到影響價格的地步，第4季將可能持續維持這樣交易量萎縮但價格持續盤整的局面。
新北市房價指數在9月份仍續寫新高，漲幅達到3%，捷運題材豐富的新莊、土城、中和、永和、板橋、蘆洲等地，房價仍持續上揚。
信義房屋不動產企研室認為，這是因為近期新婚首購族增加，在預算有限的情況下，買不起台北市內的房子，就轉向新北市看屋，而且出價購屋的動作也較為積極。相較於台北市內30坪的老公寓開價可能超過1,500萬以上，新北市最低可以在900萬元就買得到，所以對首購族有很大的吸引力。加上通勤考量，新北市的捷運沿線房價仍然持續向上攀升。
一般而言，成交量在持續萎縮了3～6個月之後，價格就應該會有下跌的壓力，但是近期房貸利率低，購屋成本不高，所以減低了量縮打擊房價的力道。
「台灣股、房連動的關係比較明顯，所以近期國際金融情勢惡化，加上台灣股市沒起色，連帶造成市場的觀望心態。」徐佳馨說。現在買方都在等待房價下跌，希望房價修正起碼1成左右，再擇機進場。
淡水、林口房價
可望修正5％∼10％
信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，奢侈稅實施之後，讓短期投資買盤快速消失，8月份台北市2,000萬以內的成交比率已經超過7成5，顯示出自住客是目前台北市房地產市場的主要買盤。而泰山、五股等大台北周邊低總價地區的交易量上升，也因為自住客的購房需求，交易仍顯活絡。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，第4季台北市中心的好地段仍將維持現在的高價位，但在這段市場信心不足、買氣下降的期間，房屋供給量較大的地區，如淡水、林口等，價格則可望有5%～10%的修正。
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