建商推案量大、銀行釋利多
首購族下半年直接喊6折
撰文者：郭莉芳
小甯與安鈞趕在建國百年結婚，婚後依然在外租屋，原本是期盼高懸的房價有機會在選後回跌，再進場撿便宜，沒想到總統大選已過了一季，房價似乎也沒掉下來，在雙親催促下，小甯夫妻打算開始積極找房子。對首購族來說，現在是進場的好時機嗎？
媒體報導不少銀行推出優惠房貸專案，甚至還有40年期的房貸問世，對自備款不多的小夫妻來說可是一大助力，只是房價都沒修正，首購族該如何判斷房市前景呢？本文將從金融機構的房貸政策與房地產現況2個層面進行分析。
奢侈稅打投資客
銀行改釋放利多給首購族
2010年下半年起，銀行業者配合政府的打房措施，開始緊縮房貸放款業務，一般人會發現：貸款成數降低、小套房也不容易核貸，想申請貸款不如過去那麼容易了。今年初在總統大選落幕後，銀行業者卻反向而行，開始釋出房貸利多，你以為這是銀行業者看好房地產後市，因此努力搶食市場大餅嗎？實則不然！
仔細比較後發現，銀行業者的動作其實是「條件式」利多，而非全民受惠。怎麼說呢？這一波的房貸政策可分為2個利多：
利多1》
寬限期延長
降低還款壓力
彰化銀行是第一個宣布將房貸寬限期從3年延長為5年的業者，不過僅限「首購族」，且房子要買在台北市與新北市才能適用。寬限期延長等於是降低首購族的繳款壓力，前5年僅繳息、不必還本金。以貸款500萬元、房貸20年期、利率2.5%來試算，前5年每個月只要還1萬417元，第6年起每個月才要還3萬3,340元，首購族的還款壓力大減。第一銀行與華南銀行也尾隨跟進。
利多2》
比照政府優惠房貸專案
符合資格就可適用
目前政府的優惠房貸專案有3種，一種是針對公教人員的「築巢優利貸」，另外2種則是針對首購族或是換屋族的青年安心成家購屋方案。
後兩者有申請時間與總額度上限，若錯失申請時間或是額度用罄就沒了，因此不少大型行庫便比照政府的優惠貸款，提供比一般房貸更優惠的利率給符合資格的民眾，例如公教人員或百大企業員工的適用利率最低約1.84%起跳，若是符合青年安心成家購屋方案者，則有500萬元以內、前2年約1.72%起，第3年2.02%起，超過500萬元以上的適用利率約2.02%起的貸款方案。
看出端倪了嗎？不管是哪一個利多，鎖定的多是自住需求的「首購族」。政治大學地政系特聘教授張金鶚分析，銀行業者緊縮投資客放款後，自然要找資金放款出口，唯一不受奢侈稅或是打房政策影響的就是首購族，銀行當然得捧出利多，這是銀行將本求利的變通之道，絕不是看好後市。
《黑心建商的告白》作者Sway也表示，房市成交量萎縮嚴重，市場上的買家僅剩下首購族撐盤，銀行業者可要千方百計留住這些嬌客。
金融機構放送利多，首購族該心動進場嗎？房價有沒有機會向下修正，現階段進場會不會剛好買在房價最高點？針對上述疑問，東森房屋董事長王應傑主張，「首購族想要買自住的房子不必等，只要有喜歡的房子就可以貸款買屋。」因為你永遠無法預測房價明天或下一季是漲或跌，但是首購族的購屋需求卻不見得可以等。
舉例來說，如果小夫妻想買在媽媽家附近，以利未來小孩接送，剛好媽媽住的社區或鄰近不遠有房子要賣，只要價格不離譜，就應該要買，而不是期待房價可能下修，繼續觀望，等到有一天或許房價會跌，也可能繼續上漲，但是媽媽家附近有理想的房子要賣卻是可遇不可求的。
既然不必等，首購族現階段該買哪種產品？買新成屋或是中古屋？或是去搶政府的合宜住宅呢？不妨參考以下的建議方案。
建議方案1》
符合資格者可搶合宜住宅
房價僅市價7折
內政部預計在新北市板橋浮洲與機場捷運A7兩地蓋合宜住宅，日前也完成建商招標事宜，前者為在新北市板橋與樹林接界處，後者則是為在桃園龜山鄉。合宜住宅的優點是房價約為市價的7折，夠便宜，只是依規定10年內無法轉售，如果申請到了不想自住，也可以出租賺租金收益。
只要符合申請資格均可提出申請。根據新北市城鄉發展局表示，板橋浮洲合宜住宅的申請已超過1萬2,000件，現在還可以受理登記，符合資格的人不限戶籍在哪裡，均可提出申請。機場捷運A7合宜住宅則尚未開始接受登記申請，首購族可以密切注意這個訊息（可參考內政部住宅e化網的合宜住宅網頁http://ehi.cpami.gov.tw/Net/suithouse/suithouse.aspx）。
至於現代住宅與社會住宅，雖然也是政府主導的平價住宅，但前者細節未定，後者則是只租不售，較不適合首購族群考慮。
建議方案2》
買方市場勿信建商話術
重劃區預售屋從6折砍
今年的329檔期推案量大增，比去年多出2倍，創6年來的新高。張金鶚表示，從現在起到520檔期，建商的價格一定會努力ㄍ一ㄥ住，以免引發降價的骨牌效應。但因為供給量大增，自住買方的選擇性更多了，代表議價空間變大，首購族可以精挑細選，不必操之過急。
如果建商堅持不降價，還說再不下訂就會被搶走了，怎麼辦？景文科技大學財金系副教授章定煊表示，建商的話不必太相信，現階段絕對還是買方市場，「你想想看，合宜住宅把1萬個首購族都鎖在裡面，這些人除非抽籤沒中才會死心，即使浮洲（合宜住宅）沒抽到，部分也會轉到機場捷運A7（合宜住宅）去，現在是最少人跟你搶的時候，當然要努力去議價。」
Sway則是建議如果民眾看的是預售屋，價格已經是被建商調高後再賣，不砍價實在對不起自己，若是看上供給量大的重劃區，他建議從表價6折開始砍起，不過，愈精華區的房價當然議價空間也愈小。
建議方案3》
完工餘屋議價空間大
可參考當年預售屋成交價
有些建案已經完工，但是房子還沒賣完，或是有些建案接近完工階段，也有機會撿到便宜，前者是建商要清庫存，例如2月在小坪頂的「環遊郡」就是透過競拍方式出清餘屋，後者則是有之前買了好幾戶的投資客為了避開奢侈稅的緊箍咒，想在房子產權過戶前趕緊脫手，所以有機會撿到便宜。
這樣的房子該怎麼殺價？首購族應該要先上網做功課，到智邦不動產或是Mobile01等網站上去查詢該建案在2、3年前的預售屋成交價格，用這價格來作為出價基準。
張金鶚認為首購族看屋經驗不足，資金也不多，是最不能被房子「套牢」的族群。章定煊也提醒，首購族買房千萬要量力而為，不要因為銀行釋出利多就衝動購屋，千萬要審慎評估，才不會因為買錯地段，或買錯房子，家庭財務還被房貸卡死20年，所有的財務彈性都沒了，既賺不到房產增值，也沒有餘力做其他投資，資產規模只能原地踏步。以下的注意事項，首購族一定要睜大眼睛看。
注意事項1》
小套房不要碰
「很多專家都說買房先求有，再求好，我覺得這句話大有問題。」章定煊不以為然地表示，雖然有些專家會建議首購族先屈就低總價的小套房或1＋1房的挑高夾層屋，但是長遠來看不見得是對的決策。
「如果是錢不多的首購族在弱勢地段買到弱勢產品，真的就無法翻身了，」換句話說，如果是到交通不便的偏郊地區去買2房產品，或是在市中心買小套房，未來都可能面臨「脫手不易」的窘境。尤其是小套房，銀行業者本來就對小套房的貸款業務很謹慎，有可能成數只有5成，適用利率也比較高。
注意事項2》
以未來5年人生規畫考量
首購族購屋是為了自住需求，至少會住個5年，因此要把未來5年的人生計畫也列入考量，例如：是否打算生小孩、是否須與父母同住、小孩的學區問題、小孩上下學的接送路徑、工作是否會外派等，合併考量後再決定應該買在哪裡。
注意事項3》
通勤時間要考量
東森房屋副總經理黃淑苓表示，以大台北為例，總價1,500萬元以下的3房加車位產品是市場上賣得最好的物件，不過這樣的條件在台北市市中心區已經幾乎看不到，只能往新北市去找，或是像萬華、大同、士林、北投等較低總價的區域去覓屋。如果是礙於總價，必須外移到外縣市去購屋，就更應該把交通因素考量進去，實際通勤1～2個禮拜，有把握自己可以接受這個通勤時間後再考慮。
注意事項4》
預售銷售率影響貸款成數
部分銀行業者目前針對林口、三峽、淡水等預售屋供給量很大的區域祭出「銷售率」為附帶條件，撥款土地融資後，銷售率至少要超過50％，銀行才會辦理後續建物融資撥款。換句話說，如果建商銷售率不佳，有可能下訂時承諾的「貸款8成沒問題」會變成空包彈，未來交屋時不是住戶自己要掏腰包、拉高自備款，就是建商用其他名義貸款給住戶，適用的利率當然也不可能像銀行這麼優惠。
因此，買預售屋的自保之道，就是未來交屋後的貸款成數、條件等細節最好都明訂寫在合約內，才具有法律效益。
上半年建商還在不斷推案，營造景氣榮景，很難看到價格下滑，一旦銷售數字不佳，下半年就有機會價格鬆動，建議沒有迫切需求的首購族，不妨利用這幾個月多找多看多比較，慢慢累積經驗，等下半年再出手。
名詞解釋＿合宜住宅、社會住宅、現代住宅 [ 隱藏 ]
合宜住宅目前規畫兩處，房價約周邊市價的7折，購屋者同時擁有土地及房子的產權。社會住宅只租不售，以低於區域租金行情約8折的行情，出租給弱勢族群、青年學子。現代住宅，則是只擁有房子70年的使用權，沒有土地的產權。3種住宅皆有申請條件限制。
【延伸閱讀】家庭年收入158萬以下可申請合宜住宅
合宜住宅
價格：市價7折，以浮洲合宜住宅為例，主建物的每坪平均售價約19萬5,000元，陽台每坪平均售價約6萬4,300元。出租房的主建物每坪每月租金約320元，陽台每坪每月租金約128元
戶數：板橋浮洲：共計4,480戶（含448戶出租住宅）
申請資格：年滿20歲以上已婚，或40歲以上單身者，且申請人及其配偶、戶籍內（或分戶後）之直系親屬及其配偶均無自有住宅，家庭年所得低於158萬元者為第一順位。若是年收入在158萬以上、247萬元以下則排在第二順位（第一順位申請有缺，才
地點：板橋浮洲、機場捷運A7
社會住宅
價格：低於市價（區域租金行情）8折的金額
戶數：只租不賣，1,600多戶，最快今年底動工
申請資格：身心障礙者、獨居老人或是家庭年收入在最低的20％以下，台北市為92萬以下、新北市為89萬元以下
地點：北市松山區健康路；北市萬華區青年路與水源路口；新北市中和區秀峰街；新北市三重區大同南路三光國小旁；新北市三重區正義南路
資料來源：內政部、經建會、國產局 整理：郭莉芳
首購族下半年直接喊6折
撰文者：郭莉芳
小甯與安鈞趕在建國百年結婚，婚後依然在外租屋，原本是期盼高懸的房價有機會在選後回跌，再進場撿便宜，沒想到總統大選已過了一季，房價似乎也沒掉下來，在雙親催促下，小甯夫妻打算開始積極找房子。對首購族來說，現在是進場的好時機嗎？
媒體報導不少銀行推出優惠房貸專案，甚至還有40年期的房貸問世，對自備款不多的小夫妻來說可是一大助力，只是房價都沒修正，首購族該如何判斷房市前景呢？本文將從金融機構的房貸政策與房地產現況2個層面進行分析。
奢侈稅打投資客
銀行改釋放利多給首購族
2010年下半年起，銀行業者配合政府的打房措施，開始緊縮房貸放款業務，一般人會發現：貸款成數降低、小套房也不容易核貸，想申請貸款不如過去那麼容易了。今年初在總統大選落幕後，銀行業者卻反向而行，開始釋出房貸利多，你以為這是銀行業者看好房地產後市，因此努力搶食市場大餅嗎？實則不然！
仔細比較後發現，銀行業者的動作其實是「條件式」利多，而非全民受惠。怎麼說呢？這一波的房貸政策可分為2個利多：
利多1》
寬限期延長
降低還款壓力
彰化銀行是第一個宣布將房貸寬限期從3年延長為5年的業者，不過僅限「首購族」，且房子要買在台北市與新北市才能適用。寬限期延長等於是降低首購族的繳款壓力，前5年僅繳息、不必還本金。以貸款500萬元、房貸20年期、利率2.5%來試算，前5年每個月只要還1萬417元，第6年起每個月才要還3萬3,340元，首購族的還款壓力大減。第一銀行與華南銀行也尾隨跟進。
利多2》
比照政府優惠房貸專案
符合資格就可適用
目前政府的優惠房貸專案有3種，一種是針對公教人員的「築巢優利貸」，另外2種則是針對首購族或是換屋族的青年安心成家購屋方案。
後兩者有申請時間與總額度上限，若錯失申請時間或是額度用罄就沒了，因此不少大型行庫便比照政府的優惠貸款，提供比一般房貸更優惠的利率給符合資格的民眾，例如公教人員或百大企業員工的適用利率最低約1.84%起跳，若是符合青年安心成家購屋方案者，則有500萬元以內、前2年約1.72%起，第3年2.02%起，超過500萬元以上的適用利率約2.02%起的貸款方案。
看出端倪了嗎？不管是哪一個利多，鎖定的多是自住需求的「首購族」。政治大學地政系特聘教授張金鶚分析，銀行業者緊縮投資客放款後，自然要找資金放款出口，唯一不受奢侈稅或是打房政策影響的就是首購族，銀行當然得捧出利多，這是銀行將本求利的變通之道，絕不是看好後市。
《黑心建商的告白》作者Sway也表示，房市成交量萎縮嚴重，市場上的買家僅剩下首購族撐盤，銀行業者可要千方百計留住這些嬌客。
金融機構放送利多，首購族該心動進場嗎？房價有沒有機會向下修正，現階段進場會不會剛好買在房價最高點？針對上述疑問，東森房屋董事長王應傑主張，「首購族想要買自住的房子不必等，只要有喜歡的房子就可以貸款買屋。」因為你永遠無法預測房價明天或下一季是漲或跌，但是首購族的購屋需求卻不見得可以等。
舉例來說，如果小夫妻想買在媽媽家附近，以利未來小孩接送，剛好媽媽住的社區或鄰近不遠有房子要賣，只要價格不離譜，就應該要買，而不是期待房價可能下修，繼續觀望，等到有一天或許房價會跌，也可能繼續上漲，但是媽媽家附近有理想的房子要賣卻是可遇不可求的。
既然不必等，首購族現階段該買哪種產品？買新成屋或是中古屋？或是去搶政府的合宜住宅呢？不妨參考以下的建議方案。
建議方案1》
符合資格者可搶合宜住宅
房價僅市價7折
內政部預計在新北市板橋浮洲與機場捷運A7兩地蓋合宜住宅，日前也完成建商招標事宜，前者為在新北市板橋與樹林接界處，後者則是為在桃園龜山鄉。合宜住宅的優點是房價約為市價的7折，夠便宜，只是依規定10年內無法轉售，如果申請到了不想自住，也可以出租賺租金收益。
只要符合申請資格均可提出申請。根據新北市城鄉發展局表示，板橋浮洲合宜住宅的申請已超過1萬2,000件，現在還可以受理登記，符合資格的人不限戶籍在哪裡，均可提出申請。機場捷運A7合宜住宅則尚未開始接受登記申請，首購族可以密切注意這個訊息（可參考內政部住宅e化網的合宜住宅網頁http://ehi.cpami.gov.tw/Net/suithouse/suithouse.aspx）。
至於現代住宅與社會住宅，雖然也是政府主導的平價住宅，但前者細節未定，後者則是只租不售，較不適合首購族群考慮。
建議方案2》
買方市場勿信建商話術
重劃區預售屋從6折砍
今年的329檔期推案量大增，比去年多出2倍，創6年來的新高。張金鶚表示，從現在起到520檔期，建商的價格一定會努力ㄍ一ㄥ住，以免引發降價的骨牌效應。但因為供給量大增，自住買方的選擇性更多了，代表議價空間變大，首購族可以精挑細選，不必操之過急。
如果建商堅持不降價，還說再不下訂就會被搶走了，怎麼辦？景文科技大學財金系副教授章定煊表示，建商的話不必太相信，現階段絕對還是買方市場，「你想想看，合宜住宅把1萬個首購族都鎖在裡面，這些人除非抽籤沒中才會死心，即使浮洲（合宜住宅）沒抽到，部分也會轉到機場捷運A7（合宜住宅）去，現在是最少人跟你搶的時候，當然要努力去議價。」
Sway則是建議如果民眾看的是預售屋，價格已經是被建商調高後再賣，不砍價實在對不起自己，若是看上供給量大的重劃區，他建議從表價6折開始砍起，不過，愈精華區的房價當然議價空間也愈小。
建議方案3》
完工餘屋議價空間大
可參考當年預售屋成交價
有些建案已經完工，但是房子還沒賣完，或是有些建案接近完工階段，也有機會撿到便宜，前者是建商要清庫存，例如2月在小坪頂的「環遊郡」就是透過競拍方式出清餘屋，後者則是有之前買了好幾戶的投資客為了避開奢侈稅的緊箍咒，想在房子產權過戶前趕緊脫手，所以有機會撿到便宜。
這樣的房子該怎麼殺價？首購族應該要先上網做功課，到智邦不動產或是Mobile01等網站上去查詢該建案在2、3年前的預售屋成交價格，用這價格來作為出價基準。
張金鶚認為首購族看屋經驗不足，資金也不多，是最不能被房子「套牢」的族群。章定煊也提醒，首購族買房千萬要量力而為，不要因為銀行釋出利多就衝動購屋，千萬要審慎評估，才不會因為買錯地段，或買錯房子，家庭財務還被房貸卡死20年，所有的財務彈性都沒了，既賺不到房產增值，也沒有餘力做其他投資，資產規模只能原地踏步。以下的注意事項，首購族一定要睜大眼睛看。
注意事項1》
小套房不要碰
「很多專家都說買房先求有，再求好，我覺得這句話大有問題。」章定煊不以為然地表示，雖然有些專家會建議首購族先屈就低總價的小套房或1＋1房的挑高夾層屋，但是長遠來看不見得是對的決策。
「如果是錢不多的首購族在弱勢地段買到弱勢產品，真的就無法翻身了，」換句話說，如果是到交通不便的偏郊地區去買2房產品，或是在市中心買小套房，未來都可能面臨「脫手不易」的窘境。尤其是小套房，銀行業者本來就對小套房的貸款業務很謹慎，有可能成數只有5成，適用利率也比較高。
注意事項2》
以未來5年人生規畫考量
首購族購屋是為了自住需求，至少會住個5年，因此要把未來5年的人生計畫也列入考量，例如：是否打算生小孩、是否須與父母同住、小孩的學區問題、小孩上下學的接送路徑、工作是否會外派等，合併考量後再決定應該買在哪裡。
注意事項3》
通勤時間要考量
東森房屋副總經理黃淑苓表示，以大台北為例，總價1,500萬元以下的3房加車位產品是市場上賣得最好的物件，不過這樣的條件在台北市市中心區已經幾乎看不到，只能往新北市去找，或是像萬華、大同、士林、北投等較低總價的區域去覓屋。如果是礙於總價，必須外移到外縣市去購屋，就更應該把交通因素考量進去，實際通勤1～2個禮拜，有把握自己可以接受這個通勤時間後再考慮。
注意事項4》
預售銷售率影響貸款成數
部分銀行業者目前針對林口、三峽、淡水等預售屋供給量很大的區域祭出「銷售率」為附帶條件，撥款土地融資後，銷售率至少要超過50％，銀行才會辦理後續建物融資撥款。換句話說，如果建商銷售率不佳，有可能下訂時承諾的「貸款8成沒問題」會變成空包彈，未來交屋時不是住戶自己要掏腰包、拉高自備款，就是建商用其他名義貸款給住戶，適用的利率當然也不可能像銀行這麼優惠。
因此，買預售屋的自保之道，就是未來交屋後的貸款成數、條件等細節最好都明訂寫在合約內，才具有法律效益。
上半年建商還在不斷推案，營造景氣榮景，很難看到價格下滑，一旦銷售數字不佳，下半年就有機會價格鬆動，建議沒有迫切需求的首購族，不妨利用這幾個月多找多看多比較，慢慢累積經驗，等下半年再出手。
名詞解釋＿合宜住宅、社會住宅、現代住宅 [ 隱藏 ]
合宜住宅目前規畫兩處，房價約周邊市價的7折，購屋者同時擁有土地及房子的產權。社會住宅只租不售，以低於區域租金行情約8折的行情，出租給弱勢族群、青年學子。現代住宅，則是只擁有房子70年的使用權，沒有土地的產權。3種住宅皆有申請條件限制。
【延伸閱讀】家庭年收入158萬以下可申請合宜住宅
合宜住宅
價格：市價7折，以浮洲合宜住宅為例，主建物的每坪平均售價約19萬5,000元，陽台每坪平均售價約6萬4,300元。出租房的主建物每坪每月租金約320元，陽台每坪每月租金約128元
戶數：板橋浮洲：共計4,480戶（含448戶出租住宅）
申請資格：年滿20歲以上已婚，或40歲以上單身者，且申請人及其配偶、戶籍內（或分戶後）之直系親屬及其配偶均無自有住宅，家庭年所得低於158萬元者為第一順位。若是年收入在158萬以上、247萬元以下則排在第二順位（第一順位申請有缺，才
地點：板橋浮洲、機場捷運A7
社會住宅
價格：低於市價（區域租金行情）8折的金額
戶數：只租不賣，1,600多戶，最快今年底動工
申請資格：身心障礙者、獨居老人或是家庭年收入在最低的20％以下，台北市為92萬以下、新北市為89萬元以下
地點：北市松山區健康路；北市萬華區青年路與水源路口；新北市中和區秀峰街；新北市三重區大同南路三光國小旁；新北市三重區正義南路
資料來源：內政部、經建會、國產局 整理：郭莉芳
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