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《傳產》熱錢湧入，商辦需求增溫
美國祭出第二輪量化寬鬆貨幣政策(QE2)，再次引爆大量資金湧出，市場資金、熱錢持續流入亞太地區主要國家，台灣房地產價值水漲船高，選擇商辦大樓作為置產及自用需求已有增加趨勢，外資、陸企、台商及本土中小企業看好這波商用不動產景氣，勇於進場佈局，指標商辦大樓屢創高價成交。根據永慶房屋商仲事業部的調查顯示，第3季中小型辦公大樓總交易金額大增，相較去年金融海嘯時的第1季成長4倍，創高價成交個案更高達4成之多，10月份商辦買家則有8成以上是以置產或自用為主。
永慶房屋研展室協理黃增福表示，國內景氣持續好轉，10月份失業率也可望降到5%以下，刺激辦公需求大增，商辦價值大幅提升；最近有很多買家就是選擇辦公產品作為個人或企業資產配置的一環，而買來自用等增值的企業主也不在少數，在價、量的帶動下，商辦總交易金額持續擴增。
根據永慶房屋的成交資料顯示，今年第3季辦公大樓價格與總交易金額雙雙突破歷史新高，辦公均價每坪48.8萬，與去年第1季金融海嘯房市谷底時，大幅上漲34%，總交易金額增加高達4倍，成交個案更有4成是創同棟大樓的新高記錄。雖然10月份最新辦公均價降至45萬，但主要是內湖區成交較多，拉抵整體均價。
黃增福分析，受辦公租金長期低迷影響，金融海嘯後的辦公價格漲幅相較店面、豪宅產品仍有段落差，但從最近商辦買家高價出手的闊氣來看，10月份創高價個案也維持在3成，短期的租金投報率也不再是主要考量，產品是否具增值潛力才是決定出手的關鍵。此外，市中心辦公價格拉高後，屋主惜售心態濃厚、議價幅度縮小，部分買家已開始往市中心外圍及內科園區尋找適合物件。
黃增福指出，最近幾個月來，可發現有愈來愈多的外資銀行、陸資企業進駐信義計畫區，商圈內A辦指標「統一國際大樓」日前更傳以每坪170萬的豪宅價格成交。此外，觀察陸資來台投資狀況，去年7月開放後，去年時還僅有23家受核准來台(有1家後來退出)，而今年10月底陸資企業家數已爆增至70家，累計家數來到92家。進一步觀察陸資來台設點位置，已設辦公場所的61家，有37家是在台北市，其中信義區有9家為最多，其次是中山區、松山區各有8家，內湖區也有5家，顯見陸資來台設辦地點多集中在台北市的熱門辦公商圈。
另一方面，從商辦買家的購買動機發現，置產、自用買家正積極投入商辦市場，資產配置的買方佔比從今年第1季的32%增加到45%，成交區域則多分布在信義計畫區周邊、敦北商圈及內科園區。黃增福表示，信義計畫區辦公大樓已成為北市頂級商辦代表，深受陸資及外商銀行的青睞，靠近商圈外圍的舊辦公大樓也吸引本土中小企業置產購買。敦北商圈則受松山機場直飛上海虹橋、東京羽田，以及捷運文湖線雙題材加持，商務往來更加便利，辦公買氣扶搖直上。內科園區則是近期交易最熱絡地區，國內外企業總部聚集、磁吸效應強，辦公價格又相較市中心便宜，無論是置產或自用，都是相當受到市場的捧場。
此外，自用需求的買方佔比也從30%增加到36%，雖然增加幅度不大，但也逐漸站穩3成以上的比例，這類買家多往傳統的辦公商圈尋找適合物件，例如敦南商圈、南京松江商圈及南京復北商圈等地。黃增福表示，北市傳統辦公商圈的辦公價格漲幅不大，而B辦大樓符合自用需求買方的預算範圍，交易量增加最多，加上生活機能成熟，交通便利性佳，市場需求仍大。
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